Imóvel Avaliado:[Logradouro removido], 163 — [Complemento removido] — Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Finalidade:Compra e Venda
Data do Laudo:06/05/2026
Avaliador:Luis Manuel Jordão Elias Gomes — CRECI 029410-F/RJ
5.1
Identificação do Solicitante
Nome / Razão Social
[Solicitante anonimizado]
E-mail
anonimo@anonimo.com.br
WhatsApp / Tel.
(XX) XXXXX-XXXX
Data do Pedido
04/05/2026
5.2
Objetivo da Avaliação
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel descrito neste documento, para fins de Compra e Venda, em conformidade com as normas ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, adotando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento estatístico por homogeneização e saneamento por faixas de variação.
5.3
Qualificação do Avaliador Responsável
Avaliador
Luis Manuel Jordão Elias Gomes
CRECI
029410-F/RJ
CNAI
057245
CPF
[CPF removido]
E-mail
contato@avaliaz.com.br
WhatsApp
(XX) XXXXX-XXXX
Luis Manuel Jordão Elias Gomes, amplamente conhecido no mercado imobiliário regional pelo nome profissional Maneco Gomes, é profissional de formação multidisciplinar e trajetória consolidada nas áreas de Arquitetura, Direito e Mercado Imobiliário, com registros ativos nos três conselhos profissionais pertinentes à atividade avaliativa. Arquiteto formado desde 1987, com registro ativo no Conselho de Arquitetura e Urbanismo sob o nº CAU A118292-9; Corretor de Imóveis desde 2002, inscrito no CRECI/RJ sob o nº 29.410-F/RJ e habilitado como Avaliador de Imóveis Especializado pelo Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários — CNAI nº 057245; e Advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Rio de Janeiro, sob o nº OAB 245.463/RJ.
Sócio-fundador da Maneco Gomes Empreendimentos Imobiliários, em atividade desde 2004 e registrada no CRECI/RJ sob o nº 7.973/J, o avaliador acumula décadas de atuação no mercado imobiliário de Valença/RJ, com sólida expertise em corretagem e avaliações de imóveis residenciais, comerciais e especiais. Complementa essa experiência mais de 35 anos no setor de construção civil e varejo, na condição de administrador da Casa Gomes — tradicional estabelecimento de materiais de construção e eletrodomésticos de referência regional —, o que lhe confere conhecimento prático aprofundado sobre custos de obras e a dinâmica produtiva local.
No associativismo empresarial, exerceu por seis anos a Presidência da Associação Comercial e Industrial de Valença e ocupa, atualmente, a Presidência da Câmara de Dirigentes Lojistas de Valença (CDL). É pós-graduado em Gestão de Pequenas e Médias Empresas pela Fundação Getulio Vargas (FGV/RJ) e autor do livro Manual de Sobrevivência das Micro e Pequenas Empresas, referendado pelo SEBRAE/RJ.
O avaliador detém dupla habilitação legal para emissão de laudos técnicos: como Arquiteto, nos termos da Resolução CONFEA nº 218/1973, e como Corretor de Imóveis e Avaliador com CNAI, com fundamento na Lei nº 6.530/1978 e na Resolução COFECI nº 1.066/2007, estando plenamente habilitado a emitir Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica em qualquer método avaliativo previsto pela ABNT NBR 14.653.
5.4
Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
Tipo de Imóvel
Apartamento
Endereço
[Logradouro removido], 163 — [Complemento removido] — Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Para a elaboração deste parecer foram analisados os seguintes documentos fornecidos pelo solicitante:
Matrícula do Imóvel
Carnê de IPTU / Declaração de Valor Venal
Fotos do imóvel e dos imóveis comparáveis
5.6
Situação Jurídica e Documental do Imóvel
O imóvel avaliando está devidamente matriculado sob o Cartório de Registro de Imóveis. Não foram identificados ônus reais vigentes na matrícula analisada.
5.7
Vistoria do Imóvel
Data da Vistoria
04/05/2026
Turno
Tarde
Acompanhante
Solicitante
Padrão Construtivo Observado
Normal
Estado de Conservação
Regular
Observações Técnicas
Dúplex, com 4 quartos, 3 banheiros e garagem com 3 vagas. ala com varanda, lavabo, 1 cômodo e cozinha na parte superior.
Na parte inferior uma suíte com varanda, 2 quartos e um banheiro social. Condomínio com duas piscinas, sauna, churrasqueira, academia, salão de festas, pista de cooper, parque infantil e segurança 24h
5.8
Situação do Mercado Imobiliário Local
O imóvel avaliando situa-se no bairro Tijuca, no município de Rio de Janeiro/RJ, em região caracterizada por intensa atividade do mercado imobiliário residencial, elevada oferta de infraestrutura de lazer, transporte e serviços, além de boa liquidez para transações de compra e venda.
A pesquisa de mercado realizada identificou 12 imóveis analisados, sendo 12 compatíveis com o padrão construtivo do avaliando (Normal), com valores unitários (R$/m²) variando entre R$ 4.685/m² e R$ 11.628/m².
5.9
Metodologia Adotada
Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-2. Para cada comparável foi aferido o padrão construtivo a partir do material descritivo e das imagens disponíveis no anúncio, classificando-o em uma das categorias normativas (simples, normal, alto ou luxo). Aplicaram-se em seguida os fatores de homogeneização (oferta, área e padrão construtivo), o critério de Chauvenet para rejeição de pontos atípicos e o cálculo do intervalo de confiança de 80% (IC80%), com enquadramento nos graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
5.10
Fatores de Homogeneização
Fator de Oferta
0.90 — desconto sobre preço de oferta para aproximar valor de transação efetiva
Fator de Área
(S_amostra/S_avaliado)^0.125 — escala suave para diferenças de área dentro do spec ±20%
Aderência ao Padrão Construtivo
Amostras com padrão muito divergente do avaliando são removidas antes do tratamento estatístico, preservando a homogeneidade exigida pelo método comparativo direto (NBR 14.653-2 item 8.2.1.4).
Fator de Padrão Construtivo
Quando o padrão construtivo aferido para a amostra difere do padrão do avaliando, o preço unitário da amostra é corrigido por fator multiplicativo crescente com a distância tipológica, levando-a à equivalência com o avaliando. Aplicado a 2 amostras neste laudo.
Localização
Pesquisa restrita ao raio de 3 km do imóvel avaliando, com priorização por anéis crescentes de distância (0–1 km → 1–2 km → 2–3 km) antes do tratamento estatístico — garante homogeneidade do micro-mercado conforme NBR 14.653-2.
5.11
Pesquisa de Dados de Mercado
Robustez da pesquisa
A determinação do valor unitário básico decorreu de uma pesquisa abrangente em 5 bases especializadas de oferta imobiliária ativa, consultadas em 6 bairros dentro do raio de 3 km a partir do imóvel avaliando. Foram avaliados 72 anúncios brutos, sucessivamente triados pelos critérios técnicos da NBR 14.653-2 até a base efetiva de cálculo.
Tijuca · Muda · Andaraí · Aldeia Campista · Usina · Vila Isabel
6
3
Anúncios brutos avaliados
Total agregado entre as bases, pré-deduplicação
72
4
Anúncios únicos após cruzamento entre bases
Mesmo imóvel anunciado em múltiplos portais é consolidado pelo menor preço
54
5
Conformes à tipologia do avaliando
Apartamento · área ±20% · Q ou Q+1 quartos · ≥ vagas do avaliando
16
6
Com padrão construtivo compatível ao avaliando
Aferido caso a caso a partir do material descritivo do anúncio
12
7
Base efetiva do cálculo (após Chauvenet)
Amostras estatisticamente coerentes — alimentam o valor unitário e o IC80%
11
A taxa de aproveitamento (11 / 72 = 15,3%) é compatível com a expectativa NBR para avaliações em micro-mercado: o método comparativo direto exige homogeneidade de tipologia, configuração, padrão construtivo e localização — critérios cumulativos que filtram, por construção, a maior parte da oferta bruta.
A pesquisa de mercado abrangeu 5 bases especializadas de oferta imobiliária ativa em Rio de Janeiro, consultadas em Tijuca e bairros lindeiros dentro do raio de 3 km a partir do imóvel avaliando — perímetro adotado para preservar a homogeneidade do micro-mercado, conforme orientação da NBR 14.653-2 (item 8.2.1.4). A busca filtrou tipologia (apartamento), área dentro de ±20 % da área do avaliando, número de quartos igual ao avaliando ou imediatamente superior (Q e Q+1) e número de vagas não inferior ao avaliando.
Os anúncios captados foram ranqueados por anéis crescentes de distância (0–1 km, 1–2 km, 2–3 km), priorizando os comparáveis mais próximos do avaliando dentro de cada anel antes de avançar para o anel seguinte — critério que privilegia a aderência geográfica do micro-mercado sobre a similaridade pontual de ficha. Após filtragem por tipologia e configuração, 12 imóveis integraram o conjunto bruto da pesquisa. Cada um teve seu padrão construtivo aferido (simples, normal, alto ou luxo) a partir do material descritivo e fotográfico do anúncio; comparáveis incompatíveis com o padrão do avaliando foram excluídos antes do saneamento. Os 12 comparáveis com padrão compatível foram submetidos ao tratamento estatístico determinado pela norma (homogeneização por oferta, área e padrão construtivo, seguida do critério de Chauvenet), restando 11 amostras ativas — base efetiva do cálculo, com intervalo de confiança de 80 % de amplitude relativa de 12,1 % e qualificando o presente parecer no Grau III de Fundamentação e Grau III de Precisão — os mais altos previstos pela NBR.
12 imóveis pesquisados — 12 com padrão compatível ingressam no saneamento.
Fundo vermelho = excluído pelo critério de Chauvenet. Desbotado = padrão construtivo incompatível com o avaliando.
5.12
Tratamento e Homogeneização dos Dados
Dos 12 imóveis com padrão compatível, a distribuição antes do saneamento (R$/m² brutos):
Valor Unitário Mínimo
R$ 4.685/m²
Valor Unitário Médio
R$ 6.413/m²
Valor Unitário Máximo
R$ 11.628/m²
5.13
Saneamento Estatístico — Critério de Chauvenet
Aplicado o critério de Chauvenet sobre o valor unitário homogeneizado (após fatores de oferta 0.90, área e padrão construtivo). 1 rodada(s) de rejeição — 0 amostra(s) excluída(s) por incompatibilidade de padrão construtivo com o avaliando e 1 pelo critério de Chauvenet.
Ativas (n)
11
Mínimo Hom.
R$ 4.255/m²
Média Final Hom.
R$ 5.426/m²
Máximo Hom.
R$ 6.682/m²
Coef. Variação
14,6%
IC80% (NBR)
R$ 5.099 … R$ 5.754
Amplitude IC80%
12,1%
Grau de Fundamentação
III
NBR 14.653-2 — n=11
Grau de Precisão
III
Amplitude IC80% 12,1%
5.14
Valor Unitário Básico Adotado
Valor Unitário Básico (R$/m²)
R$ 5.426/m²
Média de 11 comparáveis ativos após saneamento (Chauvenet · IC80%)
5.15
Valor Total do Imóvel Avaliando
Valor de Mercado Estimado
R$ 721.708
R$ 5.426/m² × 133 m²
O valor de mercado do imóvel avaliando é de R$ 721.708 (aproximadamente 722 mil reais), produto do valor unitário básico adotado (R$ 5.426/m²) pela área total do imóvel (133 m²).
5.16
Prazo de Absorção pelo Mercado
Considerando as condições atuais de oferta e demanda no mercado imobiliário de Tijuca, Rio de Janeiro, estima-se prazo de absorção de 60 a 180 dias para o valor indicado neste parecer.
5.17
Validade do Parecer
Este Parecer tem validade de 90 (noventa) dias a contar da data de sua emissão, podendo ser alterado em decorrência de variações significativas nas condições de mercado.
5.18
Declarações do Avaliador
Declaro que realizei pesquisa de mercado com dados reais coletados em bases consolidadas do mercado imobiliário local, tratados com rigor técnico conforme prescrições da NBR 14.653-2.
Declaro que não possuo conflito de interesses em relação ao imóvel avaliando, ao solicitante ou a qualquer das partes envolvidas.
Declaro que o valor apurado é independente e baseado exclusivamente nas condições de mercado verificadas na data desta avaliação.
Declaro que este parecer foi elaborado em conformidade com as normas técnicas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2.
5.19
Localização do Imóvel Avaliando
[Logradouro removido], 163 — [Complemento removido] — Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 552 m do imóvel avaliando (anel 0–1 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 140 m² (+7 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 5.758/m² (+6,1 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,42 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento de médio padrão construtivo, apresentando sala de estar ampla com piso taco de madeira (parquet) em bom estado de conservação, sancas de gesso com iluminação embutida (spots), paredes pintadas em cores neutras com destaque para parede em tom terroso, rodapés em toda a extensão, janelas amplas com esquadrias de alumínio proporcionando boa luminosidade natural e vista arborizada. Observa-se parede de tijolinho aparente decorativa na área de circulação/copa, porta de entrada em madeira trabalhada e detalhes que remetem a edificação de médio padrão de construção mais antiga, porém conservada. O imóvel localizado na Rua Uruguai, com 140m² e 4 quartos, apresenta padrão construtivo compatível com o imóvel avaliado (normal), sendo considerado similar para fins de comparação em laudos PTAM.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 552 m do imóvel avaliando (anel 0–1 km), com tipologia compatível (5 quartos, +1 em relação ao avaliando) e área de 136 m² (+3 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 5.740/m² (+5,8 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,40 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com sala ampla dotada de piso em tacos de madeira (parquet) em bom estado de conservação, paredes com pintura simples e aplicação de textura em parede lateral, sancas de gesso com spots embutidos, janelas em esquadria de alumínio com folhas deslizantes e vista para área arborizada. Presença de detalhe decorativo em alvenaria aparente de tijolinho em nicho de integração. Porta de entrada metálica padrão e porta interna em madeira trabalhada. Configuração de 5 quartos em área de 136m², compatível com edificação residencial de médio porte, com acabamentos dentro do padrão normal de mercado.
Motivo da exclusão — critério de Chauvenet (NBR 14.653-2). Valor unitário homogeneizado de R$ 12.419/m² diverge da tendência central da amostra: desvio de +128,9% em relação à média (R$ 5.426/m²) — |z| = 2,97 desvios-padrão, acima do limiar previsto pela tabela de Chauvenet para n=12. A norma recomenda excluir pontos cuja probabilidade de pertencer à mesma população seja inferior a 1/(2n), preservando a representatividade do conjunto.
O imóvel localizado na Rua Barão de São Francisco apresenta padrão construtivo simples, caracterizado por piso cerâmico de padronagem popular em áreas de uso comum e social, paredes com revestimento em azulejo branco padrão e pintura simples, cozinha com armários de linha popular em MDF branco e bancada em granito simples, banheiro com revestimento cerâmico comum e box de vidro temperado sem design diferenciado, área de serviço exposta com acabamentos mínimos, esquadrias metálicas simples com grades de proteção, escadaria com corrimão metálico sem revestimento especial, fachada em textura simples sem elementos arquitetônicos diferenciados e ausência de área de lazer coletiva. A edificação, aparentemente casa ou sobrado de uso residencial unifamiliar, não apresenta elementos que indiquem arquitetura diferenciada, automação ou materiais de acabamento superiores ao padrão popular. O imóvel encontra-se habitado e em estado de conservação regular, com sinais de uso e pequenas intervenções pontuais de manutenção.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.7 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 124 m² (-9 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 4.677/m² (-13,8 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,95 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento de 4 quartos com aproximadamente 124 m², localizado na Rua Maxwell, apresentando padrão construtivo normal. O imóvel possui piso de taco/madeira maciça em todos os ambientes, paredes com pintura lisa, armários embutidos de madeira nos dormitórios, varanda com grades de alumínio e tela de proteção, esquadrias de alumínio com vidro simples e bar/balcão em marcenaria no ambiente de sala. As áreas de lazer não são visíveis nas imagens, mas o conjunto dos acabamentos internos é compatível com empreendimento de médio padrão, com conservação regular a boa, evidenciando desgaste natural pelo uso no piso de madeira de alguns ambientes.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.7 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 127 m² (-6 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 4.932/m² (-9,1 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,62 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com 4 quartos localizado na Rua Maxwell, com área de 127m², apresentando padrão construtivo normal. O imóvel possui piso de madeira corrida (assoalho) nas áreas sociais e dormitórios, revestimento de pedra calcária/travertino na fachada da varanda, forro de madeira (deck) na sacada ampla com guarda-corpo metálico e tela de proteção. A sala conta com bar embutido em marcenaria de MDF/madeira e acesso à varanda por esquadria de alumínio com vidro. Os quartos apresentam armários embutidos em madeira maciça de padrão intermediário, paredes com pintura simples e janelas com esquadrias de alumínio preto. O imóvel demonstra acabamentos compatíveis com o padrão normal, com alguns elementos datados que indicam construção de médio porte sem renovação recente.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.8 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 143 m² (+10 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 4.255/m² (-21,6 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,48 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento duplex de 143 m² com 4 quartos, apresentando tipologia em dois pavimentos interligados por escada caracol em madeira torneada. Os acabamentos identificados nas imagens são compatíveis com padrão normal: piso em porcelanato branco nas áreas sociais e dormitórios principais, cerâmica comum no quarto infantil, paredes em massa corrida pintada, sancas de gesso com iluminação indireta na suíte principal, marcenaria em MDF na sala (painel de TV com revestimento amadeirado), armários embutidos em madeira nos quartos secundários e rodateto em gesso. A sala de estar/jantar possui pé-direito duplo com boa amplitude, mobiliário de médio padrão e varanda. A suíte principal destaca-se pelo forro rebaixado com iluminação indireta, conferindo acabamento acima da média dos demais cômodos. Não foram identificados elementos de alto padrão como mármore, automação ou lazer diferenciado nas imagens disponíveis.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.9 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 120 m² (-13 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 5.109/m² (-5,9 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,40 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento duplex com sala de estar e jantar integradas, piso em taco de madeira (parquet) envelhecido, paredes com revestimento decorativo em cimento queimado/marmorino, escada caracol metálica ornamentada em branco interligando os dois pavimentos, esquadrias de alumínio com porta de correr para varanda, ventilador de teto e iluminação pendente. Os acabamentos situam-se no padrão normal, com elementos decorativos que conferem caráter diferenciado ao imóvel sem, contudo, elevar o padrão construtivo ao nível alto. Mobiliário e decoração de uso pessoal não integram a avaliação.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.0 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 110 m² (-23 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Simples, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Simples (distinto do avaliando Normal), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 6.682/m² (+23,1 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,59 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
O imóvel analisado apresenta padrão construtivo simples, caracterizado por piso de cerâmica comum de pequeno formato, paredes com pintura simples sem revestimentos especiais, esquadrias de alumínio básico com vidro simples e ventilação por ventiladores de teto. A sala de estar possui mobiliário de uso popular, sem acabamentos diferenciados. As áreas comuns do edifício (hall de entrada) revelam revestimentos antigos em pedra São Tomé e pastilhas datadas, com mobiliário simples, indicando edificação de época sem modernização aparente. Não foram identificados armários planejados, porcelanato, granito ou quaisquer elementos que elevem o padrão acima do classificado. A configuração geral é compatível com apartamento de interesse econômico/popular, de 4 quartos, com área de 110m².
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.4 km do imóvel avaliando (anel 2–3 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 120 m² (-13 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 6.368/m² (+17,3 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,19 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento cobertura duplex com aproximadamente 120m², localizado na Rua Jorge Rudge, Rio de Janeiro. O imóvel apresenta padrão construtivo normal, com piso em granito bege com moldura em granito escuro nas áreas sociais, piso laminado de madeira nos quartos, escada interna com degraus em madeira nobre e guarda-corpo em aço inox, painéis em MDF amadeirado na sala e dormitórios, armários planejados brancos nos quartos com acabamento em MDF, portas com puxadores metálicos e espelhos embutidos. As paredes apresentam revestimento decorativo em relevo nas salas e pintura lisa nos quartos em tonalidade neutra. O imóvel conta com ar-condicionado split em ao menos dois ambientes, ventiladores de teto, varanda com esquadria em alumínio e tela de proteção, e iluminação com luminárias pendentes de design nas áreas sociais. A configuração duplex com escada interna e múltiplos quartos com armários planejados caracteriza tipologia diferenciada dentro do padrão médio, compatível com o mercado local da região.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.5 km do imóvel avaliando (anel 2–3 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 156 m² (+23 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 5.874/m² (+8,2 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,57 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com 156 m² e 4 quartos localizado na Rua Alzira Brandão, Rio de Janeiro, apresentando padrão construtivo normal. As salas de estar e jantar possuem piso de madeira (assoalho), conferindo aspecto valorizado às áreas sociais, enquanto os quartos apresentam piso de porcelanato/cerâmica de formato médio e paredes com pintura simples sem revestimento especial. A varanda é ampla com esquadrias de alumínio e vidro corrediço, com revestimento de pastilhas na sacada secundária. Os dormitórios são desprovidos de armários embutidos visíveis nas imagens. Não foram identificados elementos de alto padrão como mármore, marcenaria planejada sofisticada ou automação residencial. O conjunto dos acabamentos é compatível com empreendimento de médio padrão, típico de construtora de porte médio, sem arquitetura diferenciada.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.6 km do imóvel avaliando (anel 2–3 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 140 m² (+7 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 4.458/m² (-17,8 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,22 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento cobertura duplex com aproximadamente 140 m², localizado na Rua Félix da Cunha, 42, apresentando tipologia de 4 quartos. O imóvel possui escada interna com degraus em mármore e guarda-corpo metálico com vidro, piso em madeira laminada (parquet/laminado) nas salas e quartos, rodapés e sancas de gesso. As salas de estar e jantar são amplas, com ventiladores de teto e cortinas. Os quartos contam com armários embutidos em madeira pintada de estilo clássico. O banheiro apresenta gabinete em madeira com cuba embutida, tampo em granito escuro, espelho com moldura em madeira, revestimento em azulejo antigo florido e aquecedor a gás de passagem. A hall de entrada do edifício exibe piso em travertino/pedra natural com jardim interno bem mantido, indicando conservação razoável das áreas comuns. O padrão construtivo geral é caracterizado como Normal, com acabamentos de época em bom estado de conservação, sem elementos de alto padrão contemporâneos, mas com área generosa e tipologia diferenciada (duplex).
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.7 km do imóvel avaliando (anel 2–3 km), com tipologia compatível (4 quartos, igual ao avaliando) e área de 122 m² (-11 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 5.838/m² (+7,6 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,52 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento de 122 m² com 4 quartos, localizado na Rua Marechal Jofre, 267, apresentando padrão construtivo normal. Os ambientes revelam piso em cerâmica simples e piso laminado de madeira nos quartos e corredor, paredes em massa corrida sem revestimento especial, esquadrias de alumínio simples com ar-condicionado de janela. A sala de estar conta com painéis em MDF para home theater e cortinas. Os dormitórios possuem armários de madeira embutidos de construção antiga. O banheiro apresenta revestimento em azulejo verde de médio formato, bancada dupla em mármore branco com gabinete em madeira, caracterizando acabamento intermediário com traços de época. O imóvel não apresenta automação, portaria eletrônica simples e ausência de área de lazer visível nas fotos. O conjunto dos acabamentos e a tipologia do edifício situam o imóvel no padrão normal, compatível com o imóvel de referência avaliado.
Rio de Janeiro, 06/05/2026
Luis Manuel Jordão Elias Gomes
CRECI nº 029410-F/RJ
CNAI nº 057245
CPF: [CPF removido]
Avaliador Responsável
Documento emitido em 06/05/2026
ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 — Avaliação de Bens — Imóveis Urbanos
