Imóvel Avaliado:[Logradouro removido], 400 — [Complemento removido] — Barra da Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Finalidade:Patrimonial
Data do Laudo:06/05/2026
Avaliador:Luis Manuel Jordão Elias Gomes — CRECI 029410-F/RJ
5.1
Identificação do Solicitante
Nome / Razão Social
[Solicitante anonimizado]
E-mail
anonimo@anonimo.com.br
WhatsApp / Tel.
(XX) XXXXX-XXXX
Data do Pedido
01/05/2026
5.2
Objetivo da Avaliação
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel descrito neste documento, para fins de Patrimonial, em conformidade com as normas ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, adotando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento estatístico por homogeneização e saneamento por faixas de variação.
5.3
Qualificação do Avaliador Responsável
Avaliador
Luis Manuel Jordão Elias Gomes
CRECI
029410-F/RJ
CNAI
057245
CPF
[CPF removido]
E-mail
contato@avaliaz.com.br
WhatsApp
(XX) XXXXX-XXXX
Luis Manuel Jordão Elias Gomes, amplamente conhecido no mercado imobiliário regional pelo nome profissional Maneco Gomes, é profissional de formação multidisciplinar e trajetória consolidada nas áreas de Arquitetura, Direito e Mercado Imobiliário, com registros ativos nos três conselhos profissionais pertinentes à atividade avaliativa. Arquiteto formado desde 1987, com registro ativo no Conselho de Arquitetura e Urbanismo sob o nº CAU A118292-9; Corretor de Imóveis desde 2002, inscrito no CRECI/RJ sob o nº 29.410-F/RJ e habilitado como Avaliador de Imóveis Especializado pelo Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários — CNAI nº 057245; e Advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Rio de Janeiro, sob o nº OAB 245.463/RJ.
Sócio-fundador da Maneco Gomes Empreendimentos Imobiliários, em atividade desde 2004 e registrada no CRECI/RJ sob o nº 7.973/J, o avaliador acumula décadas de atuação no mercado imobiliário de Valença/RJ, com sólida expertise em corretagem e avaliações de imóveis residenciais, comerciais e especiais. Complementa essa experiência mais de 35 anos no setor de construção civil e varejo, na condição de administrador da Casa Gomes — tradicional estabelecimento de materiais de construção e eletrodomésticos de referência regional —, o que lhe confere conhecimento prático aprofundado sobre custos de obras e a dinâmica produtiva local.
No associativismo empresarial, exerceu por seis anos a Presidência da Associação Comercial e Industrial de Valença e ocupa, atualmente, a Presidência da Câmara de Dirigentes Lojistas de Valença (CDL). É pós-graduado em Gestão de Pequenas e Médias Empresas pela Fundação Getulio Vargas (FGV/RJ) e autor do livro Manual de Sobrevivência das Micro e Pequenas Empresas, referendado pelo SEBRAE/RJ.
O avaliador detém dupla habilitação legal para emissão de laudos técnicos: como Arquiteto, nos termos da Resolução CONFEA nº 218/1973, e como Corretor de Imóveis e Avaliador com CNAI, com fundamento na Lei nº 6.530/1978 e na Resolução COFECI nº 1.066/2007, estando plenamente habilitado a emitir Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica em qualquer método avaliativo previsto pela ABNT NBR 14.653.
5.4
Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
Tipo de Imóvel
Apartamento
Endereço
[Logradouro removido], 400 — [Complemento removido] — Barra da Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Área Total
133 m²
Área Privativa
133 m²
Quartos
3 quartos (1 suítes)
Banheiros
3
Vagas
1 vaga
Andar
1º andar
Posição
Fundos
Infraestrutura do Condomínio
PlaygroundPiscinaSauna vaporSalão de FestasElevadorPortaria 24hAr condicionadoVaranda
5.5
Documentação Analisada
Para a elaboração deste parecer foram analisados os seguintes documentos fornecidos pelo solicitante:
Matrícula do Imóvel
Carnê de IPTU / Declaração de Valor Venal
Fotos do imóvel e dos imóveis comparáveis
Dados Extraídos do IPTU
Valor VenalR$ 430.755
5.6
Situação Jurídica e Documental do Imóvel
O imóvel avaliando está devidamente matriculado sob o Cartório de Registro de Imóveis. Não foram identificados ônus reais vigentes na matrícula analisada.
O valor venal declarado para fins de IPTU é de R$ 430.755.
5.7
Vistoria do Imóvel
Data da Vistoria
01/05/2026
Turno
Manhã
Acompanhante
A solicitante
Padrão Construtivo Observado
Alto
Estado de Conservação
Bom
Justificativa de Padrão
As fotos das áreas sociais (sala de estar, sala de jantar e varanda principal) evidenciam piso em assoalho de madeira maciça escura (espécie nobre, provavelmente cumaru ou jatobá) com rodapés em madeira, esquadrias de alumínio preto com grandes vãos envidraçados, varanda ampla com guarda-corpo de vidro e vista para área de lazer. Esses elementos construtivos são incompatíveis com o padrão normal e caracterizam padrão alto conforme critérios da NBR 14.653-2. Os banheiros e dormitórios apresentam acabamentos de padrão normal/datado, porém o conjunto predominante das áreas nobres eleva o imóvel a padrão alto.
Registro Fotográfico do Imóvel Avaliado
Sala de estar (ângulo lateral). Piso em assoalho de madeira maciça escura (provavelmente cumaru ou jatobá), bem conservado e com brilho. Paredes em branco. Esquadria de alumínio preto com grande vão envidraçado e vista para área verde/piscina. Rodapé em madeira escura. Pé-direito aparentemente generoso. Ar-condicionado de janela. Estado: bom. Piso em madeira maciça e esquadria de alumínio preto indicam padrão alto.
Sala de estar principal. Piso em assoalho de madeira maciça escura, bem conservado. Amplo vão com esquadria de alumínio preto e porta de correr para varanda com vista para área verde. Paredes pintadas com textura leve. Teto liso. Ambiente amplo e bem iluminado. Rodapé em madeira escura. Estado: bom a ótimo. Conjunto de acabamentos (piso em madeira maciça, esquadria em alumínio preto, vão amplo) compatível com padrão alto.
Dormitório (suíte principal). Piso em porcelanato bege de formato médio (aprox. 45x45cm). Paredes pintadas em tom claro (off-white/rosé). Esquadria de alumínio preto com acesso à varanda envidraçada. Ar-condicionado split instalado na parede. Teto liso sem sancas. Porta de madeira com batente em madeira escura. Estado de conservação aparente: bom. Acabamentos compatíveis com padrão normal.
Dormitório secundário. Piso em porcelanato/cerâmica bege claro (aprox. 45x45cm). Paredes pintadas em branco. Esquadria de alumínio com acesso à varanda. Ar-condicionado de janela instalado na parede. Prateleira/estante em madeira natural à direita. Teto liso sem sancas. Cortina de voal. Estado de conservação: bom. Padrão de acabamento simples a normal.
Banheiro social/suíte secundária. Revestimento cerâmico bege nas paredes com friso em cerâmica vermelha/terracota na parte superior (mesmo padrão do banheiro principal — acabamento datado). Piso cerâmico bege. Box de vidro temperado com perfil metálico escuro. Vaso sanitário branco convencional. Bancada em granito escuro (verde ubatuba ou similar) com gabinete branco. Porta de madeira escura. Estado aparente: bom. Padrão normal.
Sala de jantar. Piso em assoalho de madeira (taco ou tabuado) escuro — acabamento de qualidade superior ao padrão normal. Paredes pintadas em dois tons: branco e verde-sage. Teto liso com sanca simples e luminária pendente dupla. Rodapé em madeira escura. Ambiente amplo com mesa de madeira maciça para 6-8 lugares. Estado de conservação: bom. Piso em madeira maciça elevam o padrão para alto.
Varanda gourmet/social ampla. Piso em cerâmica terracota de grande formato (aprox. 40x40cm). Guarda-corpo metálico verde com vidro. Varanda espaçosa com mobiliário de madeira maciça (sofá, poltronas, mesa de centro). Paredes laterais com revestimento cerâmico bege. Vista para área de lazer/piscina do condomínio. Estado: bom. Varanda ampla e bem equipada, compatível com padrão alto.
Área de serviço/lavanderia. Piso em cerâmica bege claro. Paredes revestidas com cerâmica bege até o teto. Esquadria de alumínio preto com janela e ventilação natural. Máquina de lavar roupa de carga superior. Aquecedor a gás (Rinnai) instalado na parede com saída de exaustão. Varão para secagem de roupas no teto. Estado: bom. Padrão normal.
Banheiro (suíte principal). Revestimento cerâmico bege liso nas paredes com friso em cerâmica vermelha/terracota na parte superior — padrão de acabamento datado (décadas de 1990-2000). Piso cerâmico bege. Cuba de embutir em granito marrom escuro (Granada São Paulo ou similar). Bancada com gabinete branco com nichos abertos. Espelho sem moldura. Janela com basculante. Vaso sanitário convencional bege/off-white. Estado aparente: regular a bom — revestimentos originais com sinais de uso, sem patologias visíveis graves.
Copa/área de serviço integrada à cozinha. Piso em cerâmica bege claro. Paredes com revestimento cerâmico bege liso até meia altura. Armários inferiores brancos em MDF. Geladeira frost-free inox de grande capacidade (modelo side-by-side ou french door). Teto com luminária embutida simples. Estado de conservação: bom. Acabamentos normais.
Cozinha. Piso em cerâmica bege claro. Paredes com revestimento cerâmico bege até teto. Armários planejados em MDF branco (superiores e inferiores), com acabamento simples. Bancada em granito escuro (verde ubatuba ou similar). Fogão de embutir com forno. Coifa/depurador. Geladeira inox french door. Teto com luminária circular de sobrepor. Estado: bom. Cozinha planejada em padrão normal.
Dormitório (possivelmente suíte). Piso em cerâmica/porcelanato bege claro. Paredes pintadas em verde-sage. Armário embutido com portas deslizantes em madeira (tom amadeirado). Esquadria de alumínio com acesso à varanda envidraçada com vegetação. Luminária pendente estilo rústico (fibra natural). Cabeceira de cama branca em MDF. Teto liso sem sancas. Estado de conservação: bom. Padrão normal.
Banheiro de serviço. Revestimento cerâmico bege claro liso nas paredes. Piso cerâmico bege. Box de vidro temperado com perfil marrom/bronze escuro (estilo antigo). Vaso sanitário branco convencional. Sem bancada visível. Ambiente compacto. Estado: regular a bom — box com perfil antigo com sinais de uso. Padrão simples a normal.
Dormitório (quarto de hóspedes ou filho). Piso em cerâmica bege clara. Paredes pintadas em cinza claro. Armário embutido com portas deslizantes em madeira. Esquadria de alumínio com porta de correr dando acesso à varanda com vista para área de lazer/piscina. Ar-condicionado de janela instalado. Persiana de rolo. Mesa de trabalho em madeira natural. Teto liso. Estado: bom. Padrão normal.
Quarto de empregada/dependência de serviço. Piso em cerâmica bege claro. Paredes pintadas em branco. Armários planejados superiores em MDF amadeirado e armário inferior em MDF branco. Ambiente utilizado como depósito/quarto de serviço. Teto liso. Estado: bom. Padrão simples, compatível com área de serviço.
Varanda lateral/secundária. Piso em cerâmica terracota (formato médio aprox. 30x30cm). Guarda-corpo com estrutura metálica verde e vidro temperado. Varanda de uso como jardim com diversas plantas em vasos. Estado de conservação: bom. Acabamentos normais compatíveis com o padrão do imóvel.
Varanda social com vista para área de lazer/piscina do condomínio. Piso em cerâmica terracota. Guarda-corpo metálico verde com vidro. Mobiliário de uso (mesa e cadeiras de fibra sintética/ferro). Paredes laterais revestidas com cerâmica bege. Vista privilegiada para área verde e piscina. Estado: bom. Padrão normal.
5.8
Situação do Mercado Imobiliário Local
O imóvel avaliando situa-se no bairro Barra da Tijuca, no município de Rio de Janeiro/RJ, em região caracterizada por intensa atividade do mercado imobiliário residencial, elevada oferta de infraestrutura de lazer, transporte e serviços, além de boa liquidez para transações de compra e venda.
A pesquisa de mercado realizada identificou 6 imóveis analisados, sendo 6 compatíveis com o padrão construtivo do avaliando (Alto), com valores unitários (R$/m²) variando entre R$ 8.828/m² e R$ 19.200/m².
5.9
Metodologia Adotada
Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-2. Para cada comparável foi aferido o padrão construtivo a partir do material descritivo e das imagens disponíveis no anúncio, classificando-o em uma das categorias normativas (simples, normal, alto ou luxo). Aplicaram-se em seguida os fatores de homogeneização (oferta, área e padrão construtivo), o critério de Chauvenet para rejeição de pontos atípicos e o cálculo do intervalo de confiança de 80% (IC80%), com enquadramento nos graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
5.10
Fatores de Homogeneização
Fator de Oferta
0.90 — desconto sobre preço de oferta para aproximar valor de transação efetiva
Fator de Área
(S_amostra/S_avaliado)^0.125 — escala suave para diferenças de área dentro do spec ±20%
Aderência ao Padrão Construtivo
Amostras com padrão muito divergente do avaliando são removidas antes do tratamento estatístico, preservando a homogeneidade exigida pelo método comparativo direto (NBR 14.653-2 item 8.2.1.4).
Fator de Padrão Construtivo
Quando o padrão construtivo aferido para a amostra difere do padrão do avaliando, o preço unitário da amostra é corrigido por fator multiplicativo crescente com a distância tipológica, levando-a à equivalência com o avaliando. Aplicado a 6 amostras neste laudo.
Localização
Pesquisa restrita ao raio de 3 km do imóvel avaliando, com priorização por anéis crescentes de distância (0–1 km → 1–2 km → 2–3 km) antes do tratamento estatístico — garante homogeneidade do micro-mercado conforme NBR 14.653-2.
5.11
Pesquisa de Dados de Mercado
Robustez da pesquisa
A determinação do valor unitário básico decorreu de uma pesquisa abrangente em 5 bases especializadas de oferta imobiliária ativa, consultadas em 5 bairros dentro do raio de 3 km a partir do imóvel avaliando. Foram avaliados 103 anúncios brutos, sucessivamente triados pelos critérios técnicos da NBR 14.653-2 até a base efetiva de cálculo.
Barra da Tijuca · Américas Park · Mundo Novo · Parque Olímpico do Rio de Janeiro · Barra Olímpica
5
3
Anúncios brutos avaliados
Total agregado entre as bases, pré-deduplicação
103
4
Anúncios únicos após cruzamento entre bases
Mesmo imóvel anunciado em múltiplos portais é consolidado pelo menor preço
93
5
Conformes à tipologia do avaliando
Apartamento · área ±20% · Q ou Q+1 quartos · ≥ vagas do avaliando
31
6
Com padrão construtivo compatível ao avaliando
Aferido caso a caso a partir do material descritivo do anúncio
6
7
Base efetiva do cálculo (após Chauvenet)
Amostras estatisticamente coerentes — alimentam o valor unitário e o IC80%
6
A taxa de aproveitamento (6 / 103 = 5,8%) é compatível com a expectativa NBR para avaliações em micro-mercado: o método comparativo direto exige homogeneidade de tipologia, configuração, padrão construtivo e localização — critérios cumulativos que filtram, por construção, a maior parte da oferta bruta.
A pesquisa de mercado abrangeu 5 bases especializadas de oferta imobiliária ativa em Rio de Janeiro, consultadas em Barra da Tijuca e bairros lindeiros dentro do raio de 3 km a partir do imóvel avaliando — perímetro adotado para preservar a homogeneidade do micro-mercado, conforme orientação da NBR 14.653-2 (item 8.2.1.4). A busca filtrou tipologia (apartamento), área dentro de ±20 % da área do avaliando, número de quartos igual ao avaliando ou imediatamente superior (Q e Q+1) e número de vagas não inferior ao avaliando.
Os anúncios captados foram ranqueados por anéis crescentes de distância (0–1 km, 1–2 km, 2–3 km), priorizando os comparáveis mais próximos do avaliando dentro de cada anel antes de avançar para o anel seguinte — critério que privilegia a aderência geográfica do micro-mercado sobre a similaridade pontual de ficha. Após filtragem por tipologia e configuração, 6 imóveis integraram o conjunto bruto da pesquisa. Cada um teve seu padrão construtivo aferido (simples, normal, alto ou luxo) a partir do material descritivo e fotográfico do anúncio; comparáveis incompatíveis com o padrão do avaliando foram excluídos antes do saneamento. Os 6 comparáveis com padrão compatível foram submetidos ao tratamento estatístico determinado pela norma (homogeneização por oferta, área e padrão construtivo, seguida do critério de Chauvenet), restando 6 amostras ativas — base efetiva do cálculo, com intervalo de confiança de 80 % de amplitude relativa de 30,1 % e qualificando o presente parecer no Grau III de Fundamentação e Grau II de Precisão.
6 imóveis pesquisados — 6 com padrão compatível ingressam no saneamento.
Fundo vermelho = excluído pelo critério de Chauvenet. Desbotado = padrão construtivo incompatível com o avaliando.
5.12
Tratamento e Homogeneização dos Dados
Dos 6 imóveis com padrão compatível, a distribuição antes do saneamento (R$/m² brutos):
Valor Unitário Mínimo
R$ 8.828/m²
Valor Unitário Médio
R$ 14.629/m²
Valor Unitário Máximo
R$ 19.200/m²
5.13
Saneamento Estatístico — Critério de Chauvenet
Aplicado o critério de Chauvenet sobre o valor unitário homogeneizado (após fatores de oferta 0.90, área e padrão construtivo). 0 rodada(s) de rejeição — 0 amostra(s) excluída(s) por incompatibilidade de padrão construtivo com o avaliando e 0 pelo critério de Chauvenet.
Ativas (n)
6
Mínimo Hom.
R$ 9.567/m²
Média Final Hom.
R$ 15.542/m²
Máximo Hom.
R$ 20.426/m²
Coef. Variação
25,0%
IC80% (NBR)
R$ 13.202 … R$ 17.883
Amplitude IC80%
30,1%
Grau de Fundamentação
III
NBR 14.653-2 — n=6
Grau de Precisão
II
Amplitude IC80% 30,1%
5.14
Valor Unitário Básico Adotado
Valor Unitário Básico (R$/m²)
R$ 15.542/m²
Média de 6 comparáveis ativos após saneamento (Chauvenet · IC80%)
5.15
Valor Total do Imóvel Avaliando
Valor de Mercado Estimado
R$ 2.067.124
R$ 15.542/m² × 133 m²
O valor de mercado do imóvel avaliando é de R$ 2.067.124 (aproximadamente 2,07 milhões de reais), produto do valor unitário básico adotado (R$ 15.542/m²) pela área total do imóvel (133 m²).
5.16
Prazo de Absorção pelo Mercado
Considerando as condições atuais de oferta e demanda no mercado imobiliário de Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, estima-se prazo de absorção de 60 a 180 dias para o valor indicado neste parecer.
5.17
Validade do Parecer
Este Parecer tem validade de 90 (noventa) dias a contar da data de sua emissão, podendo ser alterado em decorrência de variações significativas nas condições de mercado.
5.18
Declarações do Avaliador
Declaro que realizei pesquisa de mercado com dados reais coletados em bases consolidadas do mercado imobiliário local, tratados com rigor técnico conforme prescrições da NBR 14.653-2.
Declaro que não possuo conflito de interesses em relação ao imóvel avaliando, ao solicitante ou a qualquer das partes envolvidas.
Declaro que o valor apurado é independente e baseado exclusivamente nas condições de mercado verificadas na data desta avaliação.
Declaro que este parecer foi elaborado em conformidade com as normas técnicas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2.
5.19
Localização do Imóvel Avaliando
[Logradouro removido], 400 — [Complemento removido] — Barra da Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP XXXXX-XXX
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.1 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (3 quartos, igual ao avaliando) e área de 108 m² (-25 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 15.959/m² (+2,7 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,11 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento localizado na Av. Malibu, Barra da Tijuca, com área de 108 m² e 3 quartos, apresentando padrão construtivo normal. Os ambientes revelam piso vinílico ou laminado de boa qualidade em tons claros, paredes em massa corrida com pintura neutra, sancas em gesso com rebaixo de teto, rodapés em MDF branco de altura mediana, esquadrias de alumínio com folhas de correr e varanda, além de ar-condicionado split instalado nos cômodos. O imóvel encontra-se vazio, sem mobiliário ou armários planejados, o que limita a avaliação de alguns acabamentos internos, porém os elementos visíveis são compatíveis com empreendimento de médio padrão construtivo, sem elementos de luxo ou acabamentos nobres destacados.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.2 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (3 quartos, igual ao avaliando) e área de 147 m² (+14 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 12.555/m² (-19,2 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,77 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com sala de estar/jantar ampla, piso em assoalho de madeira (taco/parquet) com rodapé em madeira escura e sanca de gesso com moldura nas áreas sociais, conferindo boa apresentação geral. Os dormitórios apresentam piso vinílico ou tábua corrida clara de padrão intermediário, com armários planejados em MDF branco de linha simples. As esquadrias são de alumínio escuro com vidro simples. O imóvel não apresenta elementos de alto padrão como mármore, porcelanato de grande formato, automação ou acabamentos finos, situando-se claramente no padrão normal (médio), com alguns detalhes como o assoalho de madeira e sancas que o posicionam na faixa superior desse segmento.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.4 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (4 quartos, +1 em relação ao avaliando) e área de 145 m² (+12 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 9.567/m² (-38,4 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,54 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento de 145m² localizado na Avenida Jean Paul Sartre, com 4 quartos, apresentando padrão construtivo normal. Os ambientes sociais são amplos, com piso em porcelanato de médio formato em tom claro, teto com sancas de gesso e iluminação de embutir (spots), esquadrias de alumínio com vidro simples e sacada com vegetação. Os quartos possuem armários embutidos com portas espelhadas em perfil metálico escuro, de linha padrão. As paredes apresentam pintura simples sem revestimentos especiais. O conjunto dos acabamentos indica padrão construtivo normal, sem elementos de alto padrão como mármore, marcenaria sob medida de alto nível ou automação residencial, caracterizando imóvel compatível com o segmento médio do mercado.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.5 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (3 quartos, igual ao avaliando) e área de 113 m² (-20 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 17.570/m² (+13,0 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,52 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com 113m² e 3 quartos, localizado em edifício residencial com área de lazer infantil (brinquedoteca observada nas áreas comuns). Os ambientes internos apresentam acabamentos de padrão normal: piso em porcelanato polido na sala, piso laminado de madeira nos quartos, paredes em massa corrida com pintura lisa, esquadrias em alumínio com perfil escuro, armários embutidos com portas lisas em MDF branco com detalhe em madeira, iluminação com pendentes metálicos rose gold e spots de embutir. A cozinha e banheiros não foram fotografados, porém os demais cômodos indicam consistência no padrão médio-bom. O imóvel apresenta vista parcial para área verde e reflexo do mar ao fundo, o que agrega valor de localização sem alterar o padrão construtivo. Configuração geral compatível com empreendimento de construtora de médio porte com projeto padronizado e bom nível de acabamento.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 1.5 km do imóvel avaliando (anel 1–2 km), com tipologia compatível (3 quartos, igual ao avaliando) e área de 125 m² (-8 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 20.426/m² (+31,4 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 1,26 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento com sala de estar e jantar integradas, piso em cerâmica de formato médio padrão, paredes com pintura lisa em branco, esquadrias em alumínio com janelas basculantes e porta de sacada com varanda. A integração sala-cozinha é feita por balcão com revestimento em madeira envernizada. Iluminação com spots e plafons simples. Não foram identificados acabamentos nobres como porcelanato de grande formato, mármore ou marcenaria planejada de alto padrão. O imóvel apresenta ar-condicionado split e mobiliário funcional, caracterizando padrão construtivo normal/médio, compatível com empreendimentos residenciais de médio porte.
Justificativa de manutenção da amostra. Comparável situado a 2.8 km do imóvel avaliando (anel 2–3 km), com tipologia compatível (3 quartos, igual ao avaliando) e área de 123 m² (-10 m² em relação aos 133 m² do avaliando — dentro da tolerância de ±20 % adotada pelo método). O padrão construtivo aferido foi Normal, compatível com o padrão do avaliando. Por situar-se em padrão construtivo Normal (distinto do avaliando Alto), aplicou-se fator de padrão construtivo de 1.191 sobre o preço unitário, levando-o à equivalência tipológica. Após homogeneização, o valor unitário da amostra foi de R$ 17.177/m² (+10,5 % em relação à média do conjunto), aderente à tendência central (|z| = 0,42 desvios-padrão, abaixo do limiar de Chauvenet). A amostra integra a base efetiva do cálculo do valor unitário básico.
Apartamento novo, entregue sem mobília, com salas amplas e ambientes integrados. O piso é porcelanato de grande formato em tom bege claro, aplicado em todas as áreas visíveis. As paredes apresentam pintura branca lisa sem revestimentos especiais. A esquadria da varanda é em alumínio com perfil mais largo, na cor bronze/marrom, com vidro temperado e guarda-corpo em vidro — elemento que eleva o acabamento acima do padrão simples. O teto é liso sem sancas ou rebaixamentos diferenciados. Não há marcenaria instalada, luminárias ou demais acabamentos interiores visíveis nas fotos, o que é compatível com imóvel em fase de entrega. O conjunto dos indicadores — porcelanato grande formato, esquadria de alumínio diferenciada, amplitude dos ambientes e execução construtiva cuidada — posiciona o imóvel no padrão normal (médio), com elementos pontuais que tangenciam o limite inferior do alto padrão.
Rio de Janeiro, 06/05/2026
Luis Manuel Jordão Elias Gomes
CRECI nº 029410-F/RJ
CNAI nº 057245
CPF: [CPF removido]
Avaliador Responsável
Documento emitido em 06/05/2026
ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 — Avaliação de Bens — Imóveis Urbanos
Outro
📌 Documento omitido na versão anonimizada conforme LGPD
